O que é Estudo de Impacto de Vizinhança?

No presente artigo, buscamos demonstrar de forma didática e explicativa aos pequenos e médios empresários como proceder frente à política urbana adotada pelos municípios brasileiros, objetivando uma gestão adequada do uso solo urbano e da utilização dos instrumentos legais previstos no Estatuto da Cidade, principalmente, o Estudo de Impacto de Vizinhança- (EIV), que tem como objetivo preservar o patrimônio natural e cultural brasileiro e a garantia do direito difuso a cidades sustentáveis.

Fato é, que nosso País sofreu e ainda sofre com o crescimento urbano desordenado, que gera um passivo ambiental enorme, principalmente no que toca à falta de moradia adequada para a nova população urbana, a falta ou a precariedade da infraestrutura urbana adequada, a falta ou ineficiência dos serviços públicos, dentre outros.

A Carta Magna de 1988 em seu Título VII, Capítulo II, intitulado da Política urbana, consubstanciado nos artigos 182 e 183 discorre sobre o uso do solo e sua função social.

Sendo assim, teremos como princípio norteador da política urbana, assim como da ordem econômica, o Princípio da Função Social da Propriedade, que alterou sensivelmente o conteúdo do direito de propriedade.

Se no artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal de 1988 ficou assegurado o direito de propriedade privada como direito individual fundamental, no inciso posterior, ficou claro que a propriedade privada deverá atender sua função social. Com isto, ficou claro, que é reconhecido o direito de propriedade, contudo deverá o indivíduo exercê-lo em consonância com os interesses sociais. Visto isto, resta dizer, que o direito de propriedade não é absoluto, estando seu exercício condicionado ao atendimento das necessidades da coletividade.

O Princípio da Função Social tem repercussão no direito de propriedade urbana, pois segundo o artigo 182, § 2º da Carta Magna de 1988 “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.

Visando regulamentar os artigos 182 e 183 da Carta Magna de 1988, foi editada a Lei Federal nº 10.257 de 2001, denominada “Estatuto da Cidade”, constituída de normas de ordem pública e interesse social que regulamentam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental, conforme descrito no artigo 1º, § único.

A Lei nº 10.257 de 2001 é norma geral de direito urbanístico brasileiro, matéria de competência concorrente entre os entes da Federação Brasileira (União, Estados, Distrito Federal e Municípios), nos termos do artigo 24, I c/c § 1º e 30, II da Constituição Federal de 1988.

Estudo de Impacto de Vizinhança –EIV, conceito, finalidade e impactos:

Para melhor conceituar Estudo de Impacto de Vizinhança, necessária leitura no Estatuto da Cidade a partir do artigo 36:

” Art.36 –  Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.

Art. 37 – O Estudo de Impacto de Vizinhança será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

I – adensamento populacional;

II – equipamentos urbanos e comunitários;

III – uso e ocupação do solo;

IV – valorização imobiliária;

V – geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI – ventilação e iluminação;

VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Parágrafo único – Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do Estudo de Impacto de Vizinhança, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.

Art. 38 – A elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança não substitui a elaboração e a aprovação de Estudo Prévio de Impacto Ambiental- EIA, requeridas nos termos da legislação ambiental.”

Visto isto, poderemos conceituar o Estudo de Impacto de Vizinhança como:

“documento técnico exigido, com base em lei municipal, para concessão de licenças e autorizações de construção, ampliação ou funcionamento de empreendimentos ou atividades que tendem a afetar a qualidade de vida da população residente na área ou em suas proximidades.”

A Carta Magna de 1988 impôs ao Poder Público e a própria comunidade o dever de preservar o patrimônio cultural (artigo 216, § 1º), com isto, os proprietários de bens culturais não podem exercer o seu direito de propriedade de maneira ilimitada, de forma a causar danos a eles, tendo em vista que, tais bens são considerados de interesse público.

Mesmo que o Estudo de Impacto de Vizinhança seja considerado limitação ao direito de construir, é totalmente justo estabelecer condições e requisitos para que determinada obra ou empreendimento não vá lesar o interesse coletivo.

Sendo assim, a importância de exigir o prévio Estudo de Impacto de Vizinhança nas hipóteses dispostas no artigo 36 do Estatuto da Cidade.

Dito isto, fica evidente que o Estudo de Impacto de Vizinhança tem a finalidade de instruir e informar o poder público e a sociedade civil em geral sobre potencial capacidade do meio urbano para comportar determinado empreendimento.

Sendo assim, deverá o Plano Diretor municipal disciplinar adequadamente toda e qualquer matéria, em especial discriminando quais os empreendimentos e atividades estarão sujeitos à prévia elaboração e análise do Estudo de Impacto de Vizinhança, segundo os critérios de porte, localização e destinação.

Definidos por lei municipal quais empreendimentos ou atividades estarão sujeitos à elaboração do EIV, deverá ainda a lei municipal definir o conteúdo do referido estudo, tendo como conteúdo mínimo aquele previsto no artigo 37 do Estatuto da Cidade, sem prejuízo de outros parâmetros introduzidos pela legislação municipal.

O rol constante no artigo 37 é meramente exemplificativo, de forma que poderá o legislador municipal ter liberdade para instituir outros parâmetros de grande valia, segundo as características regionais e locais.

Com efeito, o artigo 37 do Estatuto da Cidade estabeleceu em seu inciso VII, a paisagem urbana e patrimônio natural e cultural como aspectos a serem abordados no Estudo do Impacto de Vizinhança relativamente aos efeitos positivos e negativos dos empreendimentos ou atividades a serem construídos, ampliados ou implantados em determinada área e em suas proximidades.

Fato é que, os bens de valor cultural tombados ou protegidos por outros instrumentos legais de acautelamento e preservação, devem ser resguardados, havendo obrigatoriedade de colher-se a anuência do órgão de defesa do patrimônio cultural competente, previamente a toda e quaisquer intervenções que se poderão ser realizadas na vizinhança de bens protegidos, nos termos do artigo 18 do Decreto-Lei nº 25 de 1937.

O Estudo do Impacto de Vizinhança é fundamental para prevenir intervenções danosas nas proximidades de bens imóveis tombados, de conjuntos urbanos e de sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico e palentológico, sendo certo que o Estudo do Impacto de Vizinhança não substituiu outros estudos legalmente exigíveis, a exemplo do Estudo de Impacto Ambiental – EIA e os planos de manejo.

Insta salientar, que o Estudo de Impacto de Vizinhança está relacionado à preservação do patrimônio natural e cultural e vem para buscar minimizar o tráfego que o novo empreendimento poderá acarretar nas proximidades do bem protegido, podendo comprometer sua estrutura.

Outra situação que poderá gerar impacto ambiental e no patrimônio cultural é o adensamento populacional gerado pelo empreendimento à área de interesse ou vizinha a ela. Com o aumento pela demanda por moradia, aumentará a pressão por demolição ou alteração das construções protegidas. A maioria destas alterações e descaracterizações poderão ocorrer de forma clandestina, provavelmente sem autorização do órgão competente, contribuindo para descaracterização do conjunto arquitetônico protegido por lei.

Outro acontecimento negativo decorrente da valorização imobiliária decorrente de novos empreendimentos é a expulsão de sua população original.

Sendo assim é necessário, que o Poder Público local institua o Estudo de Impacto de Vizinhança em sua legislação e efetivamente o use como instrumento de planejamento urbano, visando a proteção ambiental e a preservação do patrimônio cultural.

Tendo sido elaborado o Estudo de Impacto de Vizinhança, este deve ficar acessível a toda a população para consulta, e deverá o Poder Público dar publicidade, podendo utilizar as audiências públicas, como forma de assegurar a participação popular, visto de tais audiências são instrumentos de concretização do Princípio da Gestão Democrática da Cidade, com fulcro no artigo 2º, II e 37, parágrafo único do Estatuto da Cidade.

Inúmeros instrumentos de política urbana descritos no Estatuto da Cidade, deverão contribuir decisivamente para a proteção do meio ambiente e preservação do patrimônio cultural.

Podemos ressaltar como exemplos: o plano diretor, a lei do parcelamento, do uso e da ocupação do solo urbano, o zoneamento ambiental, o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU, incentivos e benefícios fiscais, desapropriação, tombamento, instituição de unidades de conservação, a exemplo dos parques e monumentos naturais, direito de preempção, transferência do direito de construir e finalmente, o estudo de impacto ambiental e o estudo de impacto de vizinhança.

O Estudo do Impacto de Vizinhança é uma ferramenta de prever e mitigar o adensamento populacional, a valorização imobiliária, a geração de tráfego, dentre inúmeros outros fatores de degradação das áreas urbanas protegidas, mostrando medidas técnicas mitigatórias, apontando a modificação dos projetos ou indeferindo a licença ou autorização para o empreendimento, quando visualizado incompatibilidade entre seu início e a preservação do meio ambiente e a qualidade de vida.

Conclusão

Em síntese, podemos relatar que o Estudo de Impacto de Vizinhança é o documento técnico exigido e utilizado pelo ordenamento jurídico brasileiro, tendo como alicerce lei municipal, visando a concessão de licenças e autorizações de construção, ampliação ou funcionamento de empreendimentos ou atividades que tendem a afetar a qualidade de vida da população residente na área ou em suas proximidades  e que deverá ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área, conforme artigo 36 e seguintes da Lei 10.257 de Julho de 2001- Estatuto das Cidades.

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Por: Roberto Gonçalves G. Filho

Advogado e Especialista em Direito Ambiental