Venda de terrenos: Por que realizar uma investigação ambiental?

A investigação ambiental, no caso da venda de terrenos, é mais importante do que muitos acreditam. De fato, adquirir um imóvel (ou mesmo erguer um edifício) em áreas contaminadas pode trazer uma série de transtornos para ambos os casos – comprador e vendedor.

Com efeito, isso pode resultar em demandas judiciais e, principalmente, na desvalorização do imóvel. Por isso, é consenso o fato de que é necessário analisar, por exemplo, o preço de venda considerando uma possível contaminação do local onde está assentado.

Assim sendo, é necessário considerar a remediação de tais áreas contaminadas e a remoção de resíduos (caso houver) para o seu tratamento adequado. De igual maneira, apesar dos custos, poderá tornar-se necessária o encaminhamento de resíduos provenientes da demolição de prédios e edifícios erguidos em uma região com solo contaminado a locais licenciados pelo órgão ambiental.

Definitivamente, tratam-se de medidas necessárias, e diria até mesmo fundamentais para a garantia de que não terá que haver-se com transtornos futuros. Ou seja, de que ambos (comprador e vendedor) não terão que enveredar por uma disputa judicial que pode transformar-se em uma grande dor de cabeça para ambos os interessados.

Qual a importância de realizar uma investigação ambiental para venda de terrenos?

Como dissemos, no caso da venda de terrenos, conhecer as suas condições prévias é determinante para uma conclusão satisfatória. Além disso, executar obras em áreas contaminadas representa um “risco à vida humana e ao meio ambiente em seu entorno”.

Na prática, dentre as razões para isso, está o fato de que o trabalhador da obra, por exemplo, poderá ser um dos contaminados durante as suas atividades.

Do mesmo modo, o trabalho em solos, entulhos ou escombros contaminados pode resultar na emissão de gases contaminados ou mesmo de poeira contendo resíduos tóxicos.

De igual maneira, a investigação ambiental em terreno é importante devido ao fato de que tais manipulações podem resultar em diversos transtornos. Como, por exemplo, no acúmulo de contaminantes em águas superficiais, em razão dos sistemas de drenagem da obra.

Paralelamente a isso, sabemos que a disposição de solos ou entulhos contaminados é feita em locais autorizados e especializados para o seu tratamento e disposição final através da emissão de Carta de Anuência da empresa recebedora atestando a recepção desse tipo de resíduo, bem como, sua aptidão para o tratamento e a destinação final, conforme estabelecido na DD nº 038/2017.

Venda de terrenos: Pra que serve o Estudo de Passivo Ambiental?

Numa operação de venda de terrenos, o estudo de passivo ambiental é o documento que irá apontar os impactos ao meio ambiente. Em suma, a sua emissão ocorre após realizada a Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória.

Na prática, é um relatório que confirma, ou não, a contaminação ambiental do local causado por um empreendimento quando da sua instalação, operação ou desativação e demolição. Além disso, traz as recomendações e ações para as etapas seguintes do gerenciamento de áreas contaminadas e descontaminação da área.

No caso específico de uma investigação ambiental em terreno, esse estudo se aplica toda vez que houver solicitação de órgãos competentes. Do mesmo modo, sempre que houver suspeitas de contaminação em imóvel, no momento da concretização da compra ou venda, esse estudo também deverá ser devidamente apresentado.

Resumidamente, uma das razões para tal exigência é que, no caso da venda de terrenos, no instante da sua concretização todos os passivos ambientais daquela área são transferidos para o novo dono.

Por isso mesmo, a recomendação da realização de uma due diligence ambiental (DDA) é de extrema importância para a segurança da transação e conhecimento de possiveis passivos ambientais de determinada área.

De resto, fica estabelecido que a lesgislação competente para este assundo no estado de São Paulo está presente na Lei nº 13.577/2009, Decreto nº 59.263/2013, Resolução SMA nº 10/2017 e Decisão de Diretoria nº 038/2017 da Cetesb. Já para outros estados a Resolução CONAMA nº 420/2009 é o instrumento adequado para dar legalidade ao ato de exigência do referido estudo. Inclusive, com a apresentação dos resultados das análises químicas do solo e de águas subterrâneas conforme expresso na resolução.

 Avaliação Preliminar

Numa operação de venda de terreno uma Avaliação Preliminar será de vital importância. Em suma, é ela que levantará as primeiras hipóteses e indícios de contaminação no imóvel. De resto, ela identifica, e carcateriza as atividades desenvolvidas no local tanto no presente quanto no passado.

Paralelamente a isso, a Avaliação Preliminar, deverá lançar mão de diversas estratégias. Em suma, são estratégias como a vistoria no local, registros fotográficos, entrevista com o proprietário, levantamento de processos junto ao órgão ambiental e Prefeitura, análise multitemporal, entre outras atividades.

Investigação Confirmatória

Já a Investigação Confirmatória, por seu termo, é uma investigação ambiental em terreno, que busca evidências palpáveis de uma contaminação em imóvel. Ou seja, por meio da coleta de amostras de solo, água e vapor far-se-á uma análise através de laboratório credenciado para atestar as condições do local.

Além disso, são realizadas sondagens de solo e instalação de poços de monitoramento de água subterrânea e poços de vapor. Tudo isso para que se chegue até a elaboração do Relatório de Investigação Confirmatória, que é o documento que irá confirmar, de fato, se a área está ou não contaminada.

Terreno contaminado desvaloriza meu imóvel?

Sem dúvida, um dos transtornos da venda de terrenos contaminados é justamente a desvalorização do imóvel. Ademais, nestas condições, você ainda terá grandes dificuldades para obter licenças e alvarás; sem contar os riscos de embargo ou interdição de uma obra no caso de contaminação.

Paralelamente a isso, um terreno contaminado também poderá tornar o dono do imóvel sujeito à aplicação da legislação ambiental, sanitária e urbanística vigentes.

Do mesmo modo, poderá ser alvo, inclusive, do Ministério Público. Ele terá a prerrogativa de mover uma ação judicial contra você em razão de acidentes durante a execução das etapas de uma obra ou de problemas de saúde enfrentados pela população do entorno relacionados com os contaminantes presentes na área.

Além disso, também podemos citar os altos custos para a descontaminação do local (remediação), que são ações necessárias para a recuperação ambiental da área.

Conclusão sobre a venda de terrenos

Como vimos, a venda de terrenos em um solo contaminado pode resultar em demandas judiciais e na desvalorização de um imóvel. Ademais, de acordo com a Lei nº 13.577/2009, são considerados responsáveis legais e solidários pela prevenção, identificação e remediação de uma área contaminada: o causador da contaminação e seus sucessores; o proprietário da área; o superficiário; o detentor da posse efetiva e quem dela se beneficiar direta ou indiretamente.

Em vista disso, recomendamos que você se atente bem para tudo o que diz a legislação sobre a contaminação em imóvel, bem como, sobre os passivos ambientais gerados e suas responsabilidades na aquisição de um imóvel contaminado.

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