Como evitar a compra e venda de imóveis em terrenos contaminados?

O setor imobiliário é o setor da economia que lida com a compra, aluguel ou venda de um determinado terreno, ou construção sobre ele. Além de ser importante para toda a população, é essencial para todos os outros setores econômicos.

Praticamente toda ação humana gera resíduos, que podem se acumular e atingir concentrações perigosas à vida humana e ao meio ambiente.

Terrenos afetados por substâncias nocivas, que excedam os parâmetros estabelecidos pelos órgãos competentes, podem ser considerados contaminados. Assim, é importante considerar os passivos ambientais ao adquirir um terreno, em vez de ser motivado apenas pelo preço ou localização.

Afinal, ignorar esses fatores pode acarretar consequências econômicas, jurídicas e ambientais, já que a responsabilidade pela reparação do dano ambiental pode recair parcial ou totalmente sobre o proprietário da área.

Além das consequências jurídicas, econômicas e ambientais, diversos problemas podem ser acarretados pela contaminação da área do empreendimento, como problemas à saúde dos empregados, impossibilidade de exercer determinadas atividades e comprometimento da imagem da empresa no mercado e com clientes.

Quer entender melhor sobre o assunto? Então confira esse post até o final, e fique ciente das precauções necessárias para evitar a compra e venda de terrenos contaminados. Aproveite a leitura.

O Mercado Imobiliário: terrenos contaminados

Diferente do que se possa imaginar, compra, venda e aluguel não são as únicas maneiras de se expor economicamente ao mercado imobiliário.

Investidores podem acessar fundos imobiliários, e até mesmo aqueles que investem em empresas na bolsa estão envolvidos com o setor, já que as atividades dessas empresas estão relacionadas aos terrenos que elas ocupam.

A perspectiva econômica atual para o setor é de crescimento. Economistas e especialistas apontam os principais fatores que impulsionam o crescimento imobiliário no Brasil:

• A queda da taxa de juros imobiliários torna a aquisição de imóveis mais acessível tanto para o consumidor comum quanto para grandes empresas por meio de financiamentos.
• A redução da taxa Selic faz com que os investimentos em renda fixa se tornem menos atrativos. Consequentemente, investir no setor imobiliário torna-se uma opção viável para muitos investidores.
• As negociações de imóveis evoluíram a ponto de serem realizadas quase inteiramente de forma remota, ou seja, por meio dos sites das imobiliárias;

Como evitar a compra e venda de terrenos contaminados?

Ao comprar um terreno, ou mesmo investir em algum, é normal que ocorra o levantamento de dados do imóvel, etapa em que se procura possíveis problemas e se analisa os documentos e a viabilidade da compra. Para garantir que não se aloque capital em uma área contaminada, algumas etapas devem ser adicionadas a este processo:

• Análise do histórico de ocupação: etapa em que as atividades pretéritas realizadas na área são estudadas e procuram-se possíveis fontes de contaminação;
• Inspeção de campo: ocorre um reconhecimento do terreno.
• Consulta: antigos donos, funcionários e clientes são consultados a respeito de possíveis danos ambientais causados. Além disso pode-se recorrer aos bancos de dados dos órgãos responsáveis.
• Realização dos estudos ambientais necessários: São realizadas a Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória para identificação de possíveis passivos ambientais.

Todos esses processos são complexos e por isso recomenda-se recorrer a profissionais e empresa especializada no tema.

Além disso, também podemos pontuar possíveis problemas com a compra e venda de terrenos contaminados resultando na rescisão do contrato e até mesmo na devolução do valor pago. Observando o que é citado no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Mas, o que é um passivo ambiental?

São todos os danos causados ao meio ambiente devido às atividades de uma empresa. Quando uma companhia se instala em determinado local, é comum que cause desequilíbrio na região, como destruição de áreas verdes e poluição. Para mitigar esses impactos, deve-se tomar as medidas adequadas.

Assim, o passivo ambiental envolve compromissos assumidos pela instituição para:

• Recuperar áreas contaminadas ou degradadas;
• Realizar reflorestamento;
• Implementar projetos que reduzam os danos ambientais;
• Pagar multas e indenizações relacionadas aos prejuízos causados.

Tipos de Passivos Ambientais

Há diferentes tipos de passivos ambientais, que podem ser categorizados conforme sua origem, natureza e impacto no ambiente. Alguns dos principais tipos incluem:

1. Passivos ambientais pontuais

Referem-se a locais específicos, como um derramamento de produtos químicos em uma área particular. Eles são mais fáceis de identificar e avaliar, permitindo a adoção de medidas para recuperação.

2. Passivos ambientais difusos

Espalham-se por áreas mais amplas, como a contaminação do solo ou da água devido a atividades agrícolas ou industriais. Esses passivos são mais difíceis de identificar e avaliar, tornando sua recuperação mais complexa.

3. Passivos ambientais históricos

Resultados de atividades passadas que ainda impactam o meio ambiente, como a contaminação de solos por antigas atividades mineradoras ou industriais desativadas.

4. Passivos ambientais potenciais

Ainda não se manifestaram, mas têm o potencial de causar danos ambientais no futuro, como o descarte inadequado de resíduos químicos ou radioativos.

5. Passivos ambientais urbanos

Relacionados às atividades urbanas, incluindo poluição do ar, geração de resíduos sólidos e poluição sonora.

6. Passivos ambientais em áreas protegidas

Ocorrem em unidades de conservação ou outras áreas protegidas por lei, como a degradação de ecossistemas naturais devido a atividades ilegais de caça, pesca e desmatamento.

Como identificar um passivo ambiental?

Para identificar um passivo ambiental é possível usar vários métodos: análise histórica, checar documentos, fazer investigações de campo e tal. Um método comum é a realização da Avaliação Preliminar (Fase I).

É fundamental que essa avaliação seja feita com cuidado e de forma sistemática por uma empresa especializada na gestão de áreas contaminadas, para garantir que os resultados sejam precisos e confiáveis.

Depois de identificar o passivo ambiental, é preciso investigar e confirmar se há ou não contaminação para decidir as medidas sequenciais de investigação e remediação. Essas ações podem ir desde a remoção do solo contaminado até o uso de técnicas de tratamento no local, como biodegradação e oxidação química.

Por que os laudos de passivos são importantes para valorização do imóvel?

Tendo em mente a complexidade e o tempo para investigação de possíveis passivos, gerenciamento e remediação de áreas contaminadas, além dos problemas que investir em uma empresa que atua em terrenos contaminados causam, surge uma preocupação no mercado em relação aos prejuízos que esses empecilhos podem ocasionar.

Desta forma, empreendimentos que tenham um bom relacionamento com os órgãos ambientais e estejam em dia com suas obrigações com o meio ambiente são vistos como empresas mais seguras na hora de investir.

Da mesma maneira, imóveis que possuam laudos de passivos ambientais podem reduzir os gastos e problemas ocasionados por distratatos de compra e venda, além de gerar confiança nos possíveis compradores, sendo mais valorizados por isso.

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Como investigar se existe terrenos contaminados na sua empresa?

É essencial que a companhia conte com o auxílio de profissionais técnicos qualificados pela gestão ambiental da empresa, dando regularmente todo o apoio técnico necessário para que a empresa esteja em dia com os documentos requeridos e possa corrigir a tempo possíveis contaminações, reduzindo substancialmente os custos de remediação e os impactos ocasionados.

Outro ponto importante é que a consultoria ambiental pode auxiliar desde a etapa da compra do terreno até a confecção dos relatórios ambientais, uma vez que investigar os possíveis passivos ambientais da área é uma tarefa complexa.

Se as medidas adequadas não forem tomadas e houver constatação de níveis de contaminação do terreno acima dos valores orientadores definidos pelo órgão ambiental do seu estado ou de acordo com a Resolução CONAMA nº 420, de 28 de dezembro de 2009, a empresa deverá continuar a realizar os estudos ambientais necessários para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC).

Então, ainda com dúvidas? Clique aqui e fale já com um consultor ambiental!

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