Laudo CAIXA para Avaliação Ambiental de Terrenos com Suspeitas de Contaminação

Empresas, indústrias e pessoas físicas, dependem de algum espaço físico em que possa exercer as suas atividades ou até mesmo residir. Por isso, o mercado imobiliário na maioria das vezes está sempre aquecido e a busca por terrenos é sempre alta, mesmo em períodos de dificuldade econômica e de crises da saúde como no caso da pandemia da Covid-19 .

O grande processo migratório do campo para o meio urbano nos últimos anos proporcionou um crescimento desordenado das cidades e diversas ocupações irregulares que tornaram o processo de aquisição de um imóvel cada vez mais complicado. Aliado a isso, o descaso ambiental de algumas empresas e atividades junto com a falta de informação e regularização levou a contaminação de diversas áreas.

Uma vez que a poluição pode levar a sérios problemas ambientais e à saúde humana. A construção ou simples aquisição de imóveis em terrenos contaminados pode acarretar consequências jurídicas e econômicas, mesmo que o comprador não seja causador direto do impacto ambiental.

O setor da Construção Civil

Construção Civil é um termo que engloba virtualmente todos os processos existentes nos diversos tipos de obras, desde o projeto inicial, execução, manutenção e o controle dos resíduos gerados na obra.

Segundo levantamento da US Green Building Council sabe-se que esta atividade consome sozinha cerca de 21% da água tratada produzida no mundo, utiliza grande parte dos recursos extraídos, além de ser grande geradora de resíduos sólidos no meio urbano e atua também na modificação de ambientes naturais, portanto, é uma atividade que exige certo controle ambiental e mitigação dos seus impactos no meio ambiente.

As construções sustentáveis já estão em busca do uso mais racional de recursos, por isso parte da indústria pesquisa sobre as melhores técnicas disponíveis no mercado para redução de impactos, empresas responsáveis se alinham as agências ambientais e seguem à risca as condicionantes ambientais e todas as etapas do processo de licenciamento ambiental.

Entretanto, em determinadas situações, quando não observados os procedimentos ambientais necessários, a construção pode estar adquirindo um terreno contaminado sem conhecimento.

Ademais, mesmos empresas de construção alinhadas com a construção sustentável, devem estar cientes que devem estudar os passivos ambientais do terreno em questão, para não ter que arcar com os futuros prejuízos decorrentes deles.

O Laudo CAIXA e o Financiamento de Empreendimentos Habitacionais

A Caixa Econômica Federal é uma empresa pública ligada ao mercado financeiro, também é um pilar no desenvolvimento urbano e social no Brasil, sendo responsável por programas de auxílio à habitação social, programas de saneamento e de infraestrutura urbana.

Um dos programas da Caixa relacionado ao setor imobiliário e de construção civil é o financiamento de empreendimentos imobiliários, um serviço que possibilita a aquisição de imóveis ou terrenos por meio do financiamento realizado pelo banco, a empresa oferece diferentes tipos, sendo os principais: financiamento para construção de imóveis para empreendedores e empresas da construção civil e o financiamento habitacional para pessoas físicas.

O que é Laudo CAIXA para avaliação de indícios de contaminação em terrenos?

O laudo CAIXA é o documento que informa sobre o potencial de contaminação do terreno, estando alinhado aos procedimentos e normas descritos em Lei, com o objetivo de fornecer respaldo técnico para decisões tomadas no processo de financiamento de empreendimentos habitacionais.

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Segundo o Guia Caixa de Avaliação Ambiental de Terrenos com Potencial de Contaminação, três tipos de terreno devem passar por essa avaliação, sendo eles:

• Terrenos que já foram utilizados para fins de atividades potencialmente poluidoras;
• Terrenos que não foram utilizados para fins de atividade potencialmente poluidora, porém que estejam sob suspeita de ter sido local de descarte de material contaminante;
• Terrenos cuja vizinhança possua fontes de materiais poluidores.

A metodologia do laudo CAIXA visa gerar a menor quantidade possível de custos, começando com procedimentos mais simples e econômicos, somente utilizando técnicas e estudos mais aprofundados e elaborados se os indícios de contaminação os tornarem necessários. 

Avaliação de Terrenos com Potencial de Contaminação

Para se confirmar a existência ou não de passivos ambientais como a contaminação em terrenos, faz-se necessário o levantamento de dados e histórico de uso do imóvel, etapa de decisão onde se procura possíveis fontes de contaminação, analisa-se os documentos apresentados e a viabilidade da compra.

As etapas que costumam ser adotadas para Avaliação Preliminar de passivos ambientais são:

• Análise de histórico de ocupação: etapa em que as atividades antigamente realizadas na área são estudadas e busca de possíveis fontes de contaminação;

• Inspeção de campo: ocorre um reconhecimento do terreno.

• Consulta e Entrevista: antigos donos, funcionários e clientes são consultados a respeito de possíveis danos ambientais causados. Além disso pode-se recorrer aos bancos de dados dos órgãos ambientais responsáveis.

• Realização dos estudos ambientais necessários: É realizado a confecção do Relatório de Avaliação Preliminar.

Se houver a suspeita de contaminação ocorrerá a investigação desses passivos ambientais através da Investigação Confirmatória.

Constatado a contaminação no local, o responsável legal deverá dar continuidade as etapas do Gerenciamento de Áreas Contaminadas. Em São Paulo, as seguintes etapas são realizadas:

• Avaliação Preliminar
• Investigação Confirmatória
• Investigação Detalhada
• Avaliação de Risco
• Plano de Intervenção
• Remediação Ambiental

Vistoria do Terreno pelo agente credenciado CAIXA

A vistoria do terreno faz parte do levantamento de dados do terreno, sendo uma das primeiras etapas da avaliação realizada pela CAIXA em propostas de financiamento. Nela, um engenheiro civil ou arquiteto irá analisar as características do terreno e as implicações no projeto proposto na solicitação de financiamento.

O propósito dela é fazer um primeiro estudo simples sobre as impressões visuais do técnico durante a visita, além de colher informações por meio da entrevista de funcionários, vizinhos e antigos moradores, de qual era a antiga ocupação do solo e possíveis fontes de contaminação.

A importância da Avaliação Preliminar para aquisição, compra e venda de terrenos

Sabendo de todos os prejuízos que a aquisição de uma área contaminada pode acarretar, sejam eles ambientais, de saúde, econômicos ou até mesmo a imagem da empresa, além dos, quase certos, impactos aos recursos ambientais que esse tipo de terreno gera, torna-se extremamente perigoso para uma empresa adquirir um terreno sem tomar as precauções necessárias para analisar os seus passivos ambientais.

Portanto, o laudo CAIXA para investigação de passivos ambientais se torna imprescindível para que a empresa tenha segurança ambiental em seus futuros e atuais investimentos, evitando eventuais gastos desnecessários e fortalecendo uma imagem positiva em relação aos seus clientes e ao mercado.

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